农村房屋买卖合同案例
农村房屋买卖合同案例
农村房屋买卖合同纠纷案分析，以下是我为大家整理的农村房屋买卖合同案例，欢迎大家阅读。
农村房屋买卖合同案例
【案情起因】
1991年6月，王某因农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某，罗某交付3300元购房款，王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。
此后，罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，房屋面临拆迁，罗某无法获得拆迁补偿款，遂起诉要求确认合同有效。
【分歧观点】
本案审理中有两种观点：第一种观点认为本案房屋买卖合同无效，原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。
【评析分析】
1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有，同时应该办理相应的审批手续。
2.本案合同效力的分析 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。
最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的'解释(一)》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。
1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。
物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，
另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定;根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。
扩展知识
认定无效的社会效果弊大于利 首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会稳定。其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。
;闳维13991398734： 绛旓細涓銆佸叧閿瘝:鍐滄埧涔板崠銆佸悎鍚屾晥鍔 1.鍏稿瀷妗堜緥: 1989骞,鑰佸畞涓庡鏉戜汉鑰侀【缁忎汉浠嬬粛璁㈢珛鎴垮眿涔板崠鍗忚绾﹀畾,鑰佸畞缁忔潙濮斾細鍚屾剰,浠5000鍏冧环鏍煎皢鎴垮眿鍗栫粰鑰侀【銆備簩浜鸿绔嬪崗璁悗,鏉戝浼氬湪鍗忚涓婂姞鐩栦簡鍏珷銆1991骞,鑰侀【涓瀹舵埛闂ㄦ睏鍏ヨ嚦鎴垮眿鎵鍦...
闳维13991398734： 绛旓細1.鍐滄潙鎴垮眿涔板崠鍚堝悓鑼冩枃 鍗栨埧浜(浠ヤ笅绠绉扮敳鏂):,韬唤璇佸彿鐮: 涔版埧浜(浠ヤ笅绠绉颁箼鏂):,韬唤璇佸彿鐮: 鐢层佷箼鍙屾柟鍦ㄥ钩绛夈佽嚜鎰裤佸崗鍟嗕竴鑷寸殑鍩虹涓,灏变箼鏂瑰悜鐢叉柟璐拱鎴垮眿绛捐鏈悎鍚,浠ヨ祫鍏卞悓淇″畧鎵ц銆 绗竴鏉＄敳鏂瑰湪寰佸緱鍏辨湁浜(閰嶅伓)鍚屾剰...
闳维13991398734： 绛旓細鏈瀹＄悊涓湁涓ょ瑙傜偣锛氱涓绉嶈鐐硅涓烘湰妗鎴垮眿涔板崠鍚堝悓鏃犳晥锛屽師鍥犳槸鍐滄皯闆嗕綋鎵鏈夌殑鍦熷湴浣跨敤鏉冧笉寰楀嚭璁┿佽浆璁╂垨鑰呭嚭绉熺敤浜庨潪鍐滀笟寤鸿銆傜浜岀鎰忚璁や负鏈鎴垮眿涔板崠鍚堝悓鏈夋晥銆傘愯瘎鏋愬垎鏋愩1.鎴戝浗鍏充簬鍐滄潙鎴垮眿涔板崠鐨勬硶寰嬭瀹1986骞...
闳维13991398734： 绛旓細涓銆佷箼鏂瑰悓鎰忚喘涔扮敳鏂规嫢鏈夌殑搴ц惤鍦╛__甯俖__涔(闀)___鐨勬埧浜,浣嶄簬绗琠__灞,鍏盻__(濂)(闂),寤虹瓚闈㈢Н___骞虫柟绫,鍦颁笅瀹ゅ缓绛戦潰绉负___骞虫柟绫(璇﹁鎴垮眿鏉冨睘璇佷功___鍙锋垨鑰鎴垮眿涔板崠鍚堝悓___)銆傛埧灞嬪叡鏈夋潈浜轰负___,鎴垮眿鐢ㄩ擾__,...
闳维13991398734： 绛旓細绡囦竴:鍐滄潙鎴垮眿涔板崠鍚堝悓鍗忚涔︾畝鍗 鍗栨柟:___ 涔版柟:___ 鏍规嵁銆婁腑鍗庝汉姘戝叡鍜屽浗鍚堝悓娉曘嬨併婁腑鍗庝汉姘戝叡鍜屽浗鍩庡競鎴垮湴浜х鐞嗘硶銆嬨併奯__缁忔祹鐗瑰尯鎴垮湴浜ц浆璁╂潯渚嬨嬪強鏈夊叧娉曞緥銆佹硶瑙勭殑瑙勫畾,涔板崠鍙屾柟鍦ㄥ钩绛夈佽嚜鎰裤佸叕骞炽佸崗鍟嗕竴鑷寸殑鍩虹涓婂氨...
闳维13991398734： 绛旓細涓銆鍐滄潙涓汉鎴垮眿涔板崠鍚堝悓鏍煎紡鐢叉柟锛堝崠鏂癸級锛岀敺锛屽幙闀囨潙搴勬潙姘戯紝韬唤璇佸彿锛氾紝濂筹紝鍘块晣鏉戝簞鏉戞皯锛岃韩浠借瘉鍙凤細涔欐柟锛堜拱鏂癸級锛岀敺锛屽幙闀囨潙搴勬潙姘戯紝韬唤璇佸彿锛氭牴鎹浗瀹躲婃皯娉曞吀銆嬬瓑娉曞緥鐨勭浉鍏宠瀹氾紝鐢层佷箼鍙屾柟缁忓崗鍟嗕竴鑷寸璁㈡湰...
闳维13991398734： 绛旓細涓嬮潰灏忕紪涓哄ぇ瀹朵粙缁嶃鍐滄潙鎴垮眿涔板崠鍚堝悓鑼冩湰绛捐鏃堕棿锛氱璁㈠湴鐐癸細鐢叉柟锛歘__涔欐柟锛歘__鐢蹭箼鍙屾柟灏变綅浜庣殑涓澶勫啘鏉戞埧灞嬬殑涔板崠浜嬮」锛屾牴鎹垜鍥界墿鏉冩硶銆佸湡鍦扮鐞嗘硶绛夌浉鍏虫硶寰嬭瀹氾紝缁忓厖鍒嗐佸钩绛夊崗鍟嗭紝鑷効杈炬垚濡備笅涓鑷村崗璁;涓銆佹湰鍚堝悓...
闳维13991398734： 绛旓細鍐滄潙鎴垮眿涔板崠鍗忚涔1 鍑哄崠浜(鐢叉柟): 韬唤璇佸彿鐮: 韬唤璇佸彿鐮: 涔板彈浜(涔欐柟): 韬唤璇佸彿鐮: 韬唤璇佸彿鐮: 鐢层佷箼鍙屾柟灏辨埧灞嬩拱鍗栦簨椤瑰湪骞崇瓑鑷効,鍗忓晢涓鑷村墠鎻愪笅璁㈢珛鏈鍚堝悓鏉℃濡備笅,浠ヨ祫鍏卞悓閬靛畧銆 涓銆佺敳鏂硅嚜鎰垮皢鍏惰喘涔扮殑鎴垮眿,浣嶄簬瀹胯縼...
闳维13991398734： 绛旓細1銆 鎴垮眿涔板崠鍚堝悓 鐨勬爣鐨勭墿鎵鏈夋潈鐨勮浆绉讳互涔板崠鍙屾柟鍒版埧灞嬫墍鍦ㄥ湴鐨勬埧绠￠儴闂ㄧ櫥璁拌繃鎴蜂负鏍囧織锛屽惁鍒欙紝鎴垮眿涔板崠鍚堝悓涓嶈兘鐢熸晥锛屼篃灏变笉鑳藉彂鐢熸埧灞嬫墍鏈夋潈杞Щ鐨勬硶寰嬫晥鏋滐紝鍗充娇鎴垮眿宸插疄闄呬氦浠樹篃灞炴棤鏁堛 2銆佹晠鍙鎴垮眿娌℃湁姝ｅ紡鍔炵悊鐧昏...
闳维13991398734： 绛旓細浠ラ┈鏂囪壇鍗栨埧鏈粡鍏跺椹鑻卞悓鎰忎负鐢憋紝璁ゅ畾涓庨┈寰蜂簯鎴垮眿涔板崠鍗忚鏃犳晥锛岄┈鏂囪壇閫椹痉浜戞埧浠锋2涓囧厓锛屼粯琛ュ伩璐2800鍏冦傝皟瑙ｄ功缁忛佽揪鍙屾柟褰撲簨浜虹鏀躲傞┈寰蜂簯涓嶆湇锛岃嚜1992骞3鏈堝紑濮嬪嵆浠ョ敓鏁堣皟瑙ｄ功鈥滆瀹氫竷涓璺93鍙锋埧灞嬪睘椹枃鑹...
