民事交易中凶宅的定义
因为双方没有约定解除合同条款，但是买受人受欺骗买到“凶宅”，出卖人属于以欺诈的不正当手段达成合同，买受人有权求法院或者仲裁机构变更或者撤销房屋买卖合同。并且，在退房时，买受人可以主张以下的损失赔偿：(1)搬家费；(2)装修费；(3)房屋差价损失；(4)诉讼费。另外，发现被欺骗到“凶宅”后，要从知道或者应当知道是“凶宅”后，一年内及时主张解除房屋买卖合同。实践中，法院一般认为，发生过自杀、凶杀并因而造成重大伤亡的可算“凶宅”。病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，都不算。关于“凶宅”的买卖纠纷属于合同纠纷，因其直接影响买受者是否购买房屋，属重大事实部分，故出售人在出售房屋时应明确告知买受人。我国相关法律、法规未对“凶宅”作出规定，民间有关“凶宅”的习俗就可以适用。卖房者如果为了将房屋卖出或卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，违反了民事活动中的诚实信用原则，其行为构成欺诈。双方所签订的合同为可撤销合同。买方可主张所购买的房屋因“凶宅”造成经济价值减损，要求卖方返还购房款并支付利息；但购房者明知是“凶宅”而购买的除外。合同撤销权有时间限制，原则上应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。需要注意的是，那些有捕风捉影的“鬼屋”之说，或曾发生因溺亡、触电、失火、煤气中毒等意外事件而致人死亡的房屋，法院一般不会认定其为“凶宅”。那些完全凭主观臆断就以“凶宅”诉诸法院的，像认为住进后常做噩梦、家人生意倒闭等，法院通常也不会支持。有些人买房后，请所谓的风水先生看房，认为房子不吉利，法院更不会认定。购房者在买房前要多向附近居民或小区物业打听消息，以减少风险发生；另外，买受方可与出卖方在签订合同时针对房屋事实情况增加一项约定“凶宅”信息披露的条款。这样可以督促卖方认真考虑隐瞒此类信息的风险，也可以让买方在发生纠纷时有合同依据。法律依据：我国民法典对于物的瑕疵没有做出类型化的区分，其第六百一十五条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”
1，首先需要界定”凶宅“的概念，何为“凶宅“，诚如所知，这不是一个法律概念，而是一个民间演绎俗成的用词，百度百科的解释是不吉利或闹鬼的房舍，还有”四大凶宅“的说法。司法实践中目前房产出现纠纷的中所涉及的”凶宅“一般指房屋内发生过死亡或严重伤害等非正常死亡事故；
2，那么是否只要房产内出现死亡或严重伤害事故购房者都可以以”凶宅“为由主张撤销或解除合同呢。根据现有检索的案例看，对于正常的发生在住宅内的”生老病死“等情况，即使房屋出售者未如实向买房者披露，也不构成买房者主张解约的理由，主要原因是生老病死是正常的生理现象，除非买房者有此忌讳，在买房时明确提出此一点并询问交易房产是否有相应的情况，而出售方故意隐瞒的。对于交易房产内发生的非正常死亡：包括凶杀、自杀或煤气中毒等事故，此类情况基于正常人的观念而言会产生不适，影响其身心健康，达不到购买房屋的居住及身心愉悦目的，也会严重影响该房产后续的市场流转以及交易价值，故此要求撤销或解除合同多被支持；
3，交易房产周边（比如邻居、比如楼上）发生凶杀或者非正常死亡情况是否可以构成解除或撤销房产交易理由。虽然购买房产作为购房者而言不仅仅是购买该房产本身，而且还会考虑周边的环境，包括绿化、车位、交通，医疗等，也包括普通大众对具体房产的评价，如果该房产的周边发生非正常死亡事故，虽然很难实证对房产价值的影响，但对居住的身心舒适度以及房产流转会产生一定的障碍，假设你有意购买某栋大楼6楼601房，这个时候有人告诉你隔壁的602房曾发生过凶杀案件，是否会影响你的购买意愿，答案个人心中自知，但从目前检索的判例看，这种情况下主张解除房产购买合同实践中很难被支持，一方面是交易房产周边的非正常死亡信息情况对于出售方来说不一定能清楚知悉，另一方面这与交易房产之间无直接关联关系，而且这是一个非常模糊的评价，检索的案例中就有一个购买的房产的主卧窗户正面草坪上曾发生一起坠亡事件，但法院对此以与本案房产之间无直接关联关系为由予以驳回；
4，另外对于发生在交易房产的非正常死亡事故对于房产价值的贬损，房屋所有者是否可以向责任方主张赔偿，根据目前检索的一个案例，A将房屋出租给B，B在未经A同意的情况下转租给C，后C再房屋内非正常死亡，A将B告上法庭，主张房屋贬损价值。判决的结果是法院认可A的诉求，但对于贬损价值无法实证，最后酌情判定。这个案件中，本律师认为首先主张贬损索赔是没有问题的，在正常的房屋交易中，如果A将房屋内发生过非正常死亡情况进行披露，那么相比较其他同户型的房产在交易价格上除非有相当的折扣，否则交易很难完成。但要主张损失，除非同时满足如下情况，同户型的房屋近期出售，有参考价格，A将房屋折扣后出售，这个差价作为贬损价值作为损失依据向责任方主张，否则法院只能酌情判定。
法律分析：“凶宅”的定义，目前占主流地位的说法是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。从这个定义中可以看出“凶宅”的成立应当符合的要件是：第一，房屋内有人非正常死亡的事实是客观存在的，非人们的主观想象。例如，因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单地认定为“凶宅”。第二，房屋内人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡，即俗称的“横死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死；因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋。
买受人得知其买到“凶宅”后一般均主张退房。法院受理的涉“凶宅”买卖纠纷，主要以买受人要求解除或撤销合同为主，而出卖人以房屋为“凶宅”为由要求收回房屋的，在买受人拒绝退房的情况下，难以得到支持。
在不明真相购得“凶宅”的情况下，买受人可以主张解除合同，收回购房款；亦可以要求撤销房屋买卖合同，将房屋腾退。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
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