苏州市房地产经纪管理办法
第一章 总则第一条 为了加强房地产中介管理，规范房地产中介活动，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 在本市行政区域内从事房地产中介服务，实施房地产中介管理，应当遵守本办法。第三条 本办法所称房地产中介，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供政策法规、信息、技术，进行开发项目可行性论证、创意策划等方面服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值、价格的经营活动。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。第四条 市房产管理局(以下称市房产行政主管部门)是本市行政区域内房地产中介活动的行政主管部门，负责房地产中介服务机构资质、执业人员资格及房地产中介活动的日常监督管理工作。
县级市房产行政主管部门负责本行政区域内房地产中介活动的监督管理工作。 工商、物价、税务等有关部门按照各自职责，做好房地产中介有关的管理工作。
土地价格评估机构和人员的管理按照国土资源有关法律、法规、规章执行。第二章 机构和执业人员管理第五条 从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务，应当依法设立房地产中介服务机构，并具有相应的房地产中介服务资质。房地产中介服务机构不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。第六条 设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有不少于15平方米的固定服务场所；
（三）有不少于相应资质规定的经费和执业人员。
相应资质的经费和执业人员数量要求由市房产行政主管部门根据国家、省的有关规定，结合本市实际，另行制定。第七条 设立房地产中介服务机构，应当提供下列材料，向房产行政主管部门提出申请：
（一）固定服务场所的房屋所有权证或者房屋租赁证；
（二）执业人员的资格证书；
（三）市房产行政主管部门规定的其他材料。
经审查合格的，申请人凭审查合格意见书办理工商登记和税务登记。
其他经营实体变更经营范围从事房地产中介服务的，按照本条第一款、第二款的规定办理变更登记。第八条 房地产中介服务机构在领取营业执照后30日内，应当提供下列材料，向房产行政主管部门申请领取相应的资质等级证书：
（一）房地产中介服务机构资质申请表；
（二）企业法人、个人独资或者合伙企业营业执照及其复印件；
（三）机构的组织章程及主要的内部管理制度；
（四）固定服务场所的房屋所有权证或者房屋租赁证；
（五）执业人员的执业资格证书及聘用合同；
（六）市房产行政主管部门规定的其他材料。第九条 房地产中介服务机构可根据业务需要在本市行政区域内设立分支机构。
设立分支机构的具体规定由市房产行政主管部门制定。第十条 房地产中介服务机构资质及其执业人员资格实行年检（审）制度。
房地产中介服务机构应当在每年工商、税务年检前持下列材料至房产行政主管部门办理年检手续：
（一）中介服务机构资质证书及执业人员资格证书复印件；
（二）营业执照、收费等级证复印件；
（三）年度业绩报告；
（四）年度财务报表；
（五）市房产行政主管部门规定的其他材料。
未经年检（审）或者年检（审）不合格的，不得从事房地产中介服务。
市房产行政主管部门应当在年检（审）结束后，向社会公布年检合格的房地产中介机构名单。第十一条 外省、市房地产中介服务机构在本市开展房地产中介服务的，应当遵守本办法的规定，并持资质等级证书及其执业人员的资格证书、注册证，至市房产行政主管部门办理登记备案手续。第十二条 房地产中介服务机构的资质等级评定，由市房产行政主管部门依据国家、省规定的评定标准和办法组织实施。第十三条 房地产价格评估机构的资质分为一、二、三等级。市房产行政主管部门可以根据本市实际设立房地产价格评估机构临时资质。
一级资质由市房产行政主管部门转报省建设行政主管部门初审，初审合格后报国务院建设行政主管部门审批；二级、三级资质由市房产行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；临时资质由市房产行政主管部门核准，颁发临时资质等级证书。临时资质有效期最多不超过2年。
备案不是行政许可，而资质审批通常属于行政许可，行政机关不得以备案之名行许可之实。房地产中介机构开业条件在《房地产管理法》57条上早有规定。
2002年在全国清理行政许可时已经明确：房地产咨询机构、经纪机构不实行许可制，不再进行审批，即：不实行资质管理，但要求在取得营业执照后30日内到房地产行政主管部门备案；
而房地产评估机构的管理依据国.务.院的决定单列出来：实行资质管理。
对经纪机构的管理适用《房地产经纪管理办法》（三部委规章，2011年4月1日起施行），该《办法》第11条明确要求备案，但法律责任部分没有对未备案经纪机构设罚则（原因从法理上很容易解释，不再赘述）。
地方性法规或省级人民政府规章虽然有权设定行政许可或临时行政许可，但相对房地产经纪机构来讲，上述规范性文件一旦设定，则涉嫌违反上位法（行政法规）的规定，因此遇到地方性法规或政府规章对对未备案经纪机构设罚则的话，均涉嫌违法。
据我了解，目前苏州市政府的规章《苏州市房地产经纪管理办法》对未备案开展业务的经纪机构设有罚则，这样做是不恰当的，把备案当行政许可了，涉嫌违法设定行政许可（好像这个规章较三部委的规章出台更早一些）。
因此一句话：任何法律之下的规范性文件对经纪机构设定资质管理均没有依据。
有机会我把以前就此问题写的一篇文章发给你看。
以上希望对你有用。
县级市房产行政主管部门负责本行政区域内房地产经纪活动的日常监督管理。
工商、价格、税务等部门应当按照各自职责，共同做好房地产经纪活动相关的监督管理。
房地产行业协会应当加强行业自律管理，引导房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员规范服务、合法经营，遵守执业规范，恪守职业道德，并接受房产行政主管部门的业务指导。第二章 机构和执业人员管理第六条 房地产经纪机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有不少于15平方米的合法固定经营场所；
（三）有与业务范围相适应的财产和经费；
（四）有3名以上具有房地产经纪执业资格的专业人员。
设立房地产经纪机构，应当向工商部门申请设立登记，领取营业执照。第七条 工商部门应当将房地产经纪机构注册、变更、注销登记情况提供给房产、价格、税务等部门。第八条 房地产经纪管理实行房地产经纪机构备案制度。
从事房地产经纪活动，应当依法设立房地产经纪机构，并经市房产行政主管部门备案。
市房产行政主管部门和房地产行业协会可以根据房地产经纪机构的财产和经费、房地产经纪执业人员数量、经营业绩、信用状况等条件，按照国家和省有关规定，结合本市实际，划分不同的业务信用等级，并向社会公示。第九条 房地产经纪机构在领取营业执照后30日内，应当持下列材料，向房产行政主管部门申请备案：
（一）房地产经纪机构申请备案表；
（二）营业执照、公司章程复印件，法定代表人或者负责人身份证明；
（三）合法固定经营场所的房屋所有权证或者房屋租赁证明及其复印件；
（四）房地产经纪执业人员的执业资格证、注册证、劳动合同、居民身份证及其复印件。
市房产行政主管部门对符合备案条件的，应当出具备案证明，并向社会公示。
房地产经纪机构备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内，向房产行政主管部门办理备案手续。第十条 房地产经纪机构可以根据业务需要设立分支机构。分支机构的备案应当按照本办法第九条的规定办理相关手续。第十一条 外省、市房地产经纪机构在本市开展房地产经纪活动的，应当持本市营业执照等相关材料，向房产行政主管部门办理备案手续。第十二条 房地产经纪机构应当聘用具有房地产经纪执业资格的人员，并办理注册手续。未经注册的人员不得从事房地产经纪活动。
房地产经纪执业资格考试和注册办法，按照国家和地方的有关规定执行。第十三条 禁止伪造、涂改、租借房地产经纪执业资格证、注册证以及备案证明。第十四条 房产行政主管部门和房地产行业协会应当建立和完善房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员信用档案制度。
房产行政主管部门应当对房地产经纪机构及其房地产经纪执业人员的经营活动进行检查，并记入信用档案。第十五条 房地产经纪执业人员应当根据市房产行政主管部门的规定，接受职业继续教育，提升执业技能和业务素质。第三章 房地产经纪行为管理第十六条 房地产经纪机构应当依法在备案的范围内从事房地产经纪活动。第十七条 房地产经纪执业人员承办业务，应当经其所在房地产经纪机构统一受理，不得以个人名义接受委托，收取费用。
房地产经纪执业人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构从业。第十八条 房地产经纪机构承接业务，应当签订委托合同。
委托合同，应当使用市房产行政主管部门制定并经工商部门备案的合同示范文本。合同应当由执行该项业务的房地产经纪执业人员签名并加盖房地产经纪机构印章。
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