法拍房便宜且不限购 买这种房子会有风险吗
最近新闻晨报报道，《老赖名下有16套房产 法院拍卖4次竞买人悔拍4次》。说的是，温州瑞安市区一套评估价200多万的房子，在拍卖平台上拍出了300多万元，然而竞买人却一拖再拖迟迟不付房款，最终悔拍，17万元保证金因此不予退还。
什么样的人一拖再拖不付钱呢？原因原来是卖房子的在捣鬼。具体细节不再交代，但是这位卖房老赖通过不断制造悔拍事件，打击潜在竞买人积极性，他的目的就是希望通过不断的悔拍及拖延导致最终流拍无法处置该财产。
当然，老赖最终不会有好下场，也受到了法律的制裁。只是作为购房者的损失又当如何呢？据现行《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第24条规定，司法网拍成交后，买受人悔拍的，其所交纳的保证金不予退还。即使钱上没损失，白折腾一场谁也不愿意啊！
尽管如此，可是这种房子就是很火爆，俗称“法拍房”。这到底是一种什么房子呢？购房者又当如何面对呢？这样的房子到底该不该买？有哪些好处和风险呢？
“法拍房”顾名思义就是“法院拍卖房产”的简称。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
第一财经报道，去年9~12月，北上广深法拍房呈现倍数级增长，变现折扣率却在下降，说明近几年风靡一时的法拍房，如今价格正在下跌。深圳某小区信息显示，一栋房产的评估价为762.0524万元，而变卖价仅为426.7493万元，相当于评估价打55折。尽管如此，最终还是没有卖出去。
诸葛找房联合阿里拍卖市场数据研究报告显示，深圳2018年法拍房的数量也在去年年末达到了一个小高潮，11月成交了161套，12月成交了128套。线上拍卖市场较为火热，去年12月溢价率达到了22.07%。事实上，去年一整年，全国法拍房的数量都在大幅度增长。
为什么会导致法拍房激增呢？很重要的原因就在于随着市场调控的深入，房地产市场短期预期消极，不少业主手中握有的二手房挂牌价也是一路走低。特别是手中握有多套房子的投资客和炒房者，一旦资金成本控制不严，又无法脱手，往往要折戟。
我们不妨回顾一下市场，据诸葛找房数据「链接」监测显示，2019年1月，100个重点城市二手住宅挂牌均价为14902元/平方米，环比下跌1.05%，连续5个月下跌，跌幅比2018年12月收窄0.31个百分点。部分城市在政策高压下持续下行，下跌城市数量环比减少，但平均跌幅有所扩大。
法拍房火了，这样的房子一个比较明显的优势就是价格便宜，甚至还不限购，目前除北京外（2017年4月对法拍房进行限购），其余各大城市均未对“法拍房”实施限购。即购买法拍房，不用担心限购政策将你拒之门外。这也导致此类房子比较受关注。但是不好卖又是什么原因呢？因为其与生俱来就有的问题不能回避。
一般法拍房起拍价较低，基本上是在市场价的70%-80%之间，加上参与人数少，很有可能就让你捡漏了。然而，各种问题你要先想在前边，比如文章一开始提到的老赖事件等此类事你必须要有心理准备。
（以上回答发布于2019-02-19，当前相关购房政策请以实际为准）
近几年，不限购的法拍房又开始在市场上“作妖”，不少购房者都因此深陷泥潭。
因价格相对较低、不限购（除部分地区有限制，如北京），加上法拍房的渠道限制，大多人存在捡漏的心态，导致法拍房越来越受关注。
但是，近年来，购买法拍房出现的问题越来越多，如可能存在实际费用负担过高、取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、不能办理按揭贷款等问题。
今天，小妹专门请来了北京安博（成都）律师事务所的苟凌律师、陈杨律师、何美儒律师坐镇，为大家分析市场上火的不要不要的“法拍房”——该不该买，怎么买以及有购买都哪些注意事项。
01法拍房的来源及拍卖流程
北京安博（成都）律师事务所苟凌律师表示，一般情况下，法院拍卖的房产来自银行贷款、民间借贷、司法没收、无主财产，通过京东、淘宝等网络平台进行拍卖。购买法拍房之前应详细了解房产情况，拍卖通常有以下流程：
（以上回答发布于2018-12-19，当前相关购房政策请以实际为准）
看着房价一路走高，很多朋友想尽快“上车”，但有些人因为社保问题被挡在门外，不具备买房的资格。这种时候，有一种法拍房可能会被购房者们注意到。据说，法拍房不限购，价格比市场价还低。情况真的是这样吗？购买法拍房存在哪些风险？
一、什么是法拍房？
法拍房一般是因债权债务纠纷或其他原因被强制拍卖的，需要通过竞拍的方式获得产权的一些房子。来源主要有四种：按揭违约产生、民间借贷违约产生、司法没收、无主房产。
二、法拍房的优点
1、不限购
法拍房是否限购，每个城市的规定不同。目前京沪等城市大多数法拍房是不限购的，建议购买之前前往交易中心咨询台核实具体情况。
2、价格低
法拍房起拍价低，一般只有市场价的8成左右。如果第一次流拍，二次拍卖起拍价还会再降低20%的售价。通常情况下，法拍房价格比市价低出10%-20%左右。不过，拍卖本身价高者得，价格变数很大。
三、法拍房的风险
1、只能全款买
法拍房资金要求较高，拍卖前先交保证金，一般为起拍价的10%左右。如果竞拍成功，要在10-15个工作日内（具体看约定）交齐全部房款，否则房子不仅会被收回，保证金还会作为违约金没收。
2、可能无法过户
拍卖房的房主往往涉及债务问题，房子可能已被抵押，甚至多次抵押。按规定，法拍房后续所有风险均由买受人承担，如果不能解押，被抵押的房子无法过户。
3、可能住不进去
法院拍卖的是产权，不包括使用权，如果房子已被占用，法院一般是不负责清场的。如果房子已有租客，按照买卖不破租赁的原则，在租约期限内将无法入住。如果原房主拒不挪窝，购房者想收回房产也会比较麻烦。
在这里普及2个概念，参与拍卖前要辨认清楚：
交吉拍卖：不但保证帮助过户还负责空房交付。
不交吉拍卖：只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理。
4、有其它额外损失
竞拍成交意味着购房者接受房子的全部现状。如果房子产权存在瑕疵，比如拖欠水电物业费、未交土地出让金、没有房产证、违规搭建等等，购房者需要为此承担责任。
购买法拍房确实存在“捡漏”可能性，但风险也不少，建议前期做好调研，将房子可能存在的风险一一排除。拍卖前设定一个心理价位，一旦超过就放弃，防止一时头脑发热、冲动举牌。
（以上回答发布于2017-02-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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