房产经纪人与业主最佳沟通攻略
第一阶段：与业主的前期沟通和交流
1、与业主见面前的工作
1、翻阅自己收集的市调资料；
2、向其他同事了解出售过同区的房子价钱及有关资料；
3、提早出门，到房源现场了解环境及向附近邻居了解相关信息；
4、服装仪表、笔、委托书、名片、计算器都准备妥当。
2、如何取得业主的信任？
专业：熟练掌握应懂的所有专业知识，说话要充满信心、肯定、将所学专业知识能用流畅的语言表达出来，试想，说话吞吞吐吐，如何取得业主的信任？该说的多说，不该说的免提，重点解决业主希望解决的问题。
形象：应穿职业套装，衣服整洁、头发整齐、皮鞋擦干净。
3、如何应对业主的第一通电话？
打电话话术：您好！请问您是xx先生（小姐）吗？我是xx地产的，我姓x，您那边有一套xx小区的房子我看之前在出售，请问现在还在卖吗？
应对业主回答的两种情况如下：
1、已出售：
（1）恭喜您！不知您是以多少价钱成交的？
（2）你是否还有其它房子在卖？（如有，详细了解情况，如没有在询问亲朋好友是否有房产出售）
（3）如没有就向业主说：谢谢您，打扰了，再见。
2、未出售：
“好的，那您现在就有福了，因为我们公司现在有几个客户现正需要这个商圈的房子，我是否可以问你几个关于房子的问题？”
了解房源信息后，要告诉业主我们会尽快联系我们的客户在最短的时间内看房。再回一个短信。
4、业主不委托物业代理该如何应对？
不委托的原因：
1、付代理费；
2、不了解本公司；
3、不相信代理公司；
4、怕代理公司吃差价；
5、曾经被中介骗过；
6、怕麻烦。
原因分析：
1、首先要询问不签合同的原因及情况；是否以前已经委托过其它公司代理》问业主以前委托过哪家公司？为什么没有帮你卖出去？
2、树立公司规模及其情况，突出不同之处及优势。
3、并用肯定的语气保证我们能在最快的时间内以可观的价格把房子卖出去。（有大量客源，以事例为由）。并询问客户签合同有什么顾虑。
4、针对业主对本经纪公司的偏见，告诉他我们的优势，管理规定，服务态度，最重要的是成交率高。
5、告知业主如果他自售房屋会有哪些困难。
（1）浪费时间；
（2）耗费精力，客户不是看一次就能决定；
（3）打扰工作，客户不知是早还是晚有时间就去看；
（4）安全性，买房现在百分之九十都是要办理按揭贷款的，而按揭贷款就必须有经纪公司进行担保。
5、有时接回信息业主说卖而去看房，签合同时业主却说不卖的原因是：
1、信息了解错误；
2、业务员的开场白不好；
3、另有其它情况，要热情礼貌的询问（敬业精神）；
4、找同事以其它公司的名义去试探业主确认是否在卖。
6、如何让业主同意实地看房（考察）？
1、最简单的`做法：带客看房。
2、想办法说服业主，告诉业主说：“xx先生（小姐）我们实地看房源，是为了让您的房子的优点全部掌握在我们经纪人的心中，到时和客户推荐时更有底气，我们将把该房的优点详尽的介绍给客户，从而吸引客户实地看房，这样一来，既节省你们的工作时间，也增加了客户对我们的信任。
7、如何判断房屋价值？
1、小区行情：根据经验或附近较熟悉的小区对比可得出大致的价格范围。
2、楼层：顶楼、底楼可比最好的中间楼层的平均单价低10%左右。
3、装修：装修的好坏和新旧对价格也是一个重要影响因素，买下后是否需要装修或花多少钱装修直接关系到买房人的成本，客户会将其打入价格成本，同时装修、摆设及整洁程度也会影响到客户的购买欲望。
8、争取与业主交朋友
建立长期和良好的关系，利于业主今后对我们工作的配合。
第二阶段、应尽可能教会业主一些专业知识
1、目的：是表现自已的专业，获取业主的信任。
2、议价：卖房前尽可能与业主把与交易相关的所有事宜谈妥，避免成交后出麻烦导致退单，不鼓励为了签合同在重要问题上蒙骗业主，应直面难题，争取提前解决，这样才有利于今后的顺利成交，例如：代理费、税费、按揭、户口迁出、交户时间等容易忽略的问题。
3、在传授业主专业知识的过程中让业主知道我们为他卖房并不容易，需要很多人做很多的事情，获得业主的尊重、同情、便于争取佣金。
2、如何让业主同意签署委托协议？
如果没有正式的签委托协议，本公司无权收定金，无法在客人有兴趣第一时间让客人交定金，把握不住客人的冲动，很容易错过成交机会，若让客人深思熟虑则通常很难成交，因买房是一辈子的大事，每个客人都希望十全十美，有些客人甚至看了一两年的房，而每套房子都不可能十全十美，更何况我们还想为您卖个好价钱。
3、只给我们签独家委托的好处在哪里？
如果是多家代理，那么就会有一家公司报一个价。使客户认为你的房子价格有的谈，他就会杀价，使房子不好卖。如果是独家代理，我们会好好把握价格，我们的业务员会很专心的去帮你卖房，这样你的房子就会卖得很好，卖个好价。
用事例说明独家委托卖的价格比多家委托卖的高。比如：上个月哪个小区有两套房子同样楼层，同样朝向和面积，一个是非独家代理，一个是独家代理，结果是独家代理的比没签独家代理的每平方米多卖了5万。没有委托协议，有些很小心客户认为都没有方式让你公司代理出售，怎样保证是不是这套房子。
4、与业主议价的方法与技巧
1、行情比较：最近公司或其它公司成交房的价格及此房差不多；朝向楼层等作比较。
2、客户反复：我们必须将客户看户后的反应，然后告知业主：
（1）让业主首先能明白我们是在帮他用心的卖房子；
（2）让业主明白我们的客户是怎么样评价他的房子，值多少钱，用客户的名益来刺激业主的价格，其实业主最喜欢的是客户，这样，业主也不会怪你，还会说谢谢你。
少通13075101276： 绛旓細2.鎵撳紑鐢佃剳鐨勮浜嬫湰銆佹悳绱㈠紩鎿庨〉闈 鍓嶈呮槸涓轰簡鏂逛究璁板綍涓氫富鎵閫忛湶鐨勯噸瑕佷俊鎭紝鍚庤呮槸涓轰簡蹇熸煡鎵句笟涓绘墍鎻愰棶鐨勮嚜宸变笉鐭ラ亾鐨勯棶棰樸3.鏈変竴涓钩绋炽佽嚜淇°佺Н鏋佺殑蹇冩 鍙兘骞朵笉鏄瘡娆℃墦鐢佃瘽閮芥槸鎴愬姛鐨勶紝浣嗘槸涓轰簡缁存姢涓粙闂ㄥ簵鐨勫舰璞℃墍浠ョ數璇濅腑濮嬬粓瑕佷繚鎸佺ぜ璨岋紝鎵撶數璇濆墠鍋氬ソ蹇冩佽皟鏁存湁鍔╀簬璺熶笟涓绘矡閫杩涘叆鏈浣宸ヤ綔...
少通13075101276： 绛旓細鎴垮湴浜х粡绾汉閫氬父杩樺緱姣忎竴鍙ｄ环鏈灏戦兘鏄5000-10000鐨 锛屼笟涓讳互閫镐唬鍔崇殑瑙佸埌瀹㈡埛鍔犱竴娆′环閮芥槸10000锛岄偅涔堝鎴峰緢蹇究鍔犲埌鑷繁蹇冧腑鐨勭悊鎯充环浜嗭紝鎴垮湴浜х粡绾汉鍐嶈繕浠疯繃绋嬩腑澶ヨ繘鐨勮瘽锛屽線寰浠よ嚜宸辨墜涓婄殑 銆岃皥鍒ょ鐮併嶅お蹇け鍘昏屼护浜ゆ槗璋堜笉鎷㈢殑銆傛埧鍦颁骇缁忕邯浜哄彲灏濊瘯10000鍏冨垎銆5娆°嶇數璇璺熶笟涓璋堝垽锛屼笉鏄...
少通13075101276： 绛旓細3.鐢佃瘽娌熼璇熼傚綋锛屽唴瀹硅绠鏄庢壖瑕併4.閫氳瘽缁撴潫鍚庯紝瑕佹湁绀艰矊鐨勮涓鍙モ滄墦鎵颁簡锛岀鎮ㄧ敓娲绘剦蹇垨宸ヤ綔鎰夊揩鈥濅箣绫荤殑缁撴潫璇5.绛夊鏂瑰厛鎸傜數璇濓紝浣犲啀杞昏交鍦版寕鎺夌數璇濄備簩銆佹墦鐢佃瘽锛氫粈涔堟椂鍊鍜瀹㈡埛鎵撶數璇濇垚浜ょ巼鏈楂 涓嶅悓琛屼笟涓嶅悓韬唤鐨勪汉宸ヤ綔鏃堕棿鍜屼紤鎭椂闂撮兘鏄笉涓鏍风殑锛屾墍浠ワ紝鎴夸骇缁忕邯浜缁欏鎴锋墦鐢佃瘽鐨...
少通13075101276： 绛旓細銆備竴涓垚鍔熺殑鎴夸骇缁忕邯浜 鎴垮湴浜х粡绾汉 鏈閲嶈鐨勮兘鍔涗箣涓銆傝岃壇濂界殑娌熼鑳藉姏鏄耽寰椾粬浜烘敮鎸佺殑鏈濂鏂规硶銆傚疄璺靛憡璇夋垜浠紝閿鍞腑鐨勮澶氶棶棰橀兘鏄洜娌熼氫笉鐣呴犳垚鐨勩傛矡閫氾紝涓昏鏄妸鑷繁鐨勬兂娉曞憡璇夊埆浜猴紝鍚屾椂鑱嗗惉鍒汉鐨勬兂娉曪紝姣忎釜浜洪兘鏈夎灏婇噸鐨勬効鏈涳紝浣犺閲嶈鍒汉锛屼粩缁嗗惧惉鍒汉鐨勬瘡鍙ヨ瘽锛岃嚜宸辩殑鎰忔濊琛ㄨ揪鐨...
少通13075101276： 绛旓細(2)锛氱悊娓呮濊矾锛屾寜鐓ц嚜宸辩殑鐪嬫埧璁捐甯︾湅銆 (3)锛氳闂鎴蜂拱鎴跨洰鐨勩 (4)锛氳闂鎴峰眳浣忕姸鍐电瓑銆 (5)锛氫笌瀹㈡埛浜ゆ祦锛屾帉鎻℃洿澶氬鎴蜂俊鎭紝涓轰互鍚庣殑璺熻繘宸ヤ綔鎵撳ソ鍩虹銆 (6)锛氳禐鎵鎴风殑宸ヤ綔锛屾ф牸锛屼负浜虹瓑浼樼偣锛屾媺杩涗笌瀹㈡埛鐨勫叧绯汇傛秷闄ゅ鎴风殑璀︽儠鎰熴 涓夈鎴夸骇缁忕邯浜鎶宸т箣濡備綍淇冩垚涔板崠鍙屾柟鎴愪氦1銆佸甫鐪...
少通13075101276： 绛旓細鎴夸骇缁忕邯浜鐨勫伐浣滄柟娉曞拰姝ラ 鎴垮湴浜х粡绾汉鍗虫槸鎸囧湪鎴垮瓙,鍦熷湴鐨勪拱鍗,绉熷,杞绛変拱鍗栨椿鍔ㄤ腑鍏呭綋濯掍粙浣滅敤,鎵垮彈鎵樹粯,鎾悎,淇冭繘鎴垮湴浜т拱鍗,鏀跺彇浣ｉ噾鐨勮嚜鐒浜哄拰娉曚汉浠ｈ〃銆備笅闈㈡槸鎴戞暣鐞嗙殑鎴夸骇缁忕邯浜虹殑宸ヤ綔鏂规硶鍜屾楠,娆㈣繋闃呰鍙傝! 涓銆 鐢佃瘽璋堣瘽鏂规硶 1. 鍚戞斁鐩涓氫富浜嗚В浠涔? 绛:鐗╀笟鍚嶇О,闈㈢Н,鎴峰瀷,鏈濆悜,瑁呬慨鐘跺喌,鍘熶环...
少通13075101276： 绛旓細鎴夸骇缁忕邯浜轰笌瀹㈡埛涔嬮棿鐨勫叧绯绘槸鍗佸垎閲嶈鐨勶紝閭ｄ箞鎴夸骇缁忕邯浜哄浣曞缓绔嬭壇濂界殑瀹㈡埛鍏崇郴鍛紝涓嬮潰鎴戜滑涓璧锋潵鐪嬬湅鍚с1銆佸缓绔嬭缁嗙殑瀹㈡埛妗ｆ 灏嗗鎴风殑涓绯诲垪璧勬枡锛堝鍚嶃佺數璇濄佸湴鍧銆佽亴涓氥佹ф牸銆佺湅鎴垮弽棣堢瓑锛夎褰曞湪妗堛2銆佽褰曟唇璋堢粡杩 灏介噺灏嗗鎴风殑姣忎竴娆℃帴瑙﹁繃绋嬭繘琛岃缁嗙殑璁板綍锛屼互渚挎帉鎻″鎴风殑鐩稿叧鎯呭喌銆3銆佸缓绔...
少通13075101276： 绛旓細鎴夸骇缁忕邯浜璇㈤棶鎶宸 缁忕邯浜哄簲璇ラ氳繃鍙戦棶鐨勬柟寮忥紝寮曞瀹㈡埛鎶婄粡绾汉鎯崇煡閬撶殑绛旀閮借鍑烘潵锛屾瘮濡傚鎴蜂负浠涔堣涔版埧?涓轰粈涔堝杩欏鎴挎簮涓嶆弧鎰?瀛︿細闂棶棰橈紝鏈夊姪浜庡揩閫熸壘鍒伴攢鍞殑鍒囧叆鐐癸紝浣嗘槸鍏蜂綋瑕佸浣曞仛鍛?涓銆佹妸鎯宠鐨勮瘽璇村嚭鏉 鏈夋椂鍊欙紝鎴戜滑涓庡鎴峰湪涓璧风殑鏃跺欙紝鐪嬩技寰堣瀺娲斤紝浣嗗埌甯︾湅鍚庢垜浠墠鍙戠幇鎴戜滑鐪熷緱...
少通13075101276： 绛旓細鎴垮湴浜х粡绾汉鍦ㄨ繘琛岀數璇濋绾︽垨闈㈣鏃,鍙粠鏂板鎴锋帾杈炪佽〃鎯呫佸０闊炽佽璋冪瓑闈炶瑷鐨勮〃杈句腑鍒ゆ柇鍑哄鎴风殑鎬ф牸銆佹ф儏銆佹牴鎹鍐冲畾濡備綍鎵嶈兘鎻愪緵鏈浣鏈嶅姟銆傚湪浜夊彇浼氶潰鏃,鍒囪璐靛湪鍧氭寔,涓嶈鐢变簬涓浜涘皬灏忕殑鎸姌鑰岃交鏄撴斁寮冧箖鑷虫偛瑙傚け鏈涖傝鍏呭垎鍒╃敤鑷繁鐨娌熼鎶宸т笌浜烘牸榄呭姏,浜夊彇浼氶潰涔嬫満銆(3) 缁嗗績鍛ㄥ埌鎴垮湴浜х粡绾汉涓瀹㈡埛绾﹀ソ...
少通13075101276： 绛旓細鍏跺疄杩欐槸涓涓鍦ㄧ啛鎮夎繃绋嬩腑鐨勪腑浠嬩汉鍛樼粡甯搁亣鍒扮殑闂,鎬ф牸涓婄殑鍘熷洜涔熸槸涓涓柟闈.鏀瑰彉骞朵笉闅.棣栧厛鏄涓粙宸ヤ綔鐨勮璇.浣犲府瀹㈡埛鐗电嚎鎼ˉ,涓哄弻鏂归兘鍋氫簡濂戒簨.浠栦滑甯屾湜閫氳繃浣犵殑鏈嶅姟,杈惧埌浜掑埄鍙岃耽,浣鍜屼腑浠涔熷洜姝ゅ緱鍒版敹鐩婂拰鐩堝埄.涓粙鍦ㄥ競鍦虹粡娴庝腑鐨勫湴浣嶅拰浣滅敤鏄笉鍙綆浼扮殑.浣犺鐩镐俊鑷繁鍦ㄥ仛涓浠藉府浜哄府宸插埄...
