13城市试点集体土地建设租赁住房有哪些？
8月28日，国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。
根据《方案》，利用集体建设用地建设租赁住房的目标是成功运营一批集体租赁住房项目，完善规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
试点项目区域要求基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。
承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
解读一 城市近郊区发展机会增加
从此次试点城市名单来看，基本上和此前首批租赁市场发展的试点城市名单一致，这也是为了让此类城市具备一个良好的租赁市场发展基础，尤其是通过用地政策的推进，有助于更好地理顺当前的用地关系，对于平衡用地结构、积极为租赁产品提供租赁用地支持等都能发挥较好的作用。
此次试点城市的发展规模较大，很多近郊区发展的机会在增加，产业和企业的布局较多地围绕在此类近郊区市场上。所以预计后续在集体建设用地方面，近郊区的用地会率先进行改革。
发挥集体建设用地的价值，租赁市场的发展成为盘活此类用地的一个很好渠道，且通过发展租赁市场，形成更为科学的社区建设，有助于此类区域后续的较好规划。
《方案》提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。换而言之，此类用地不是征地或简单地流入市场，其发展租赁市场的主导权还是会给予村镇集体经济组织，这样就可以预计，后续一些村镇集体经济组织在盘活相关土地方面会有更大的积极性，也形成了增收增利的效应，进而助推改革的步伐。
解读二 集体租赁住房不是小产权房
该政策发布后，有自媒体就快速发文称“小产权房的春天要来了”。
对此，国土部有关负责人回应称，集体租赁住房与“小产权房”有本质区别，不能混为一谈。
上述负责人表示，集体租赁住房是用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记的用于租赁的住房。这与“小产权房”不是一个法律概念。
值得关注的是，《方案》中明确指出，探索租赁住房监测监管机制，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。
解读三 房价不会大幅下降
从遏制炒房到鼓励租赁，去年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是炒的”以后，楼市政策就在努力践行这一精神。
《方案》发布后，还引发“房价下降两成”“房价被彻底摁倒”等各种猜测。
有业内人士直言，目前集体建设用地建设租赁住房仅是在13个城市进行试点，并且采取政府主导、农民集体自愿的原则，试点实施后要在2019年11月开展中期评估，并在2020年底前进行总结，这些试点会有多大的供应量尚不确定，因此对房价能有多大冲击存疑。
1月16日 国土资源部部长姜大明15日对
表示，中国国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。政府将不再垄断住房供地，这将带来哪些影响？来看专家解读。
住房供地，政府将不再垄断
姜大明透露，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网记者表示，在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以，类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。
严跃进认为，必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。
“此番表述更多的是对此前探索的肯定，可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉中新网记者。
事实上，北京、郑州等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。
根据部署，北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。中原地产首席分析师张大伟对记者分析称，1000公顷集体土地，大约可建设30-40万套出租房，相当于未来5年，给北京增加10-15%的租赁房源。“此举将有效缓解区域租赁市场供需平衡，住房租金也会下调。”
预计城市租赁市场受影响最大
在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”其实还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地，其中，国有企业用地的开发备受关注。
严跃进认为，过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，当前也需要积极转性，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。
张大伟认为，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升影响，其中，城市租赁市场影响最大，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。他预计，未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。
宅基地将“三权分置”
根据媒体报道，姜大明还表示，中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。
针对宅基地的所有权和资格权，严跃进认为，这是需要坚持的基本原则和加以保障的内容，而对于宅基地使用权的放活，他表示，不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法，其后续形成的租赁房源依然是集体建设用地的范畴。
而在楼建波看来，盘活宅基地使用权的意义或仅限于通过价值最大化来给农民增加收益，比如之前农民住宅的宅基地，现在也可建设民宿从事经营性活动等。
近日消息，今后5年里，北京要建设的50万套租赁住房，它的土地储备将主要通过集体建设用地来安排。不只在北京，日前，国土资源部、住房城乡建设部还确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
集体建设用地，是指乡镇或者村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。实施这一政策后，试点城市可从集体建设用地中，寻求新的租赁住房建设用地，这将缓解城市供地压力，促进城市租赁住房结构逐步调整。
这次试点的13个城市分别为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都，基本囊括本轮房价上涨较快的城市。
国务院发展研究中心研究院 刘为民：这些城市他的租赁需求都相对较旺盛，那么有真实的租赁需求，我们在探索集体建设用地上建设租赁住房 那么就非常有现实意义了。
国土资源部表示，这些城市作为人口净流入的代表性城市，租赁住房需求较大，而且作为土地所有者的村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。
中国农业大学土地资源管理系主任 朱道林：考虑到这些城市的城市住房供求矛盾相对比较尖锐，那么相应地要更多地去解决保障性住房的用地供应问题。可能这些城市，一些城市土地资源也相对比较紧张，那么因此呢就希望能够探索采用农村集体建设用地去建公共租赁住房这种做法。
相关数据统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21％，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。
曲品18613803169： 绛旓細涓嶈繃锛屽煎緱鎴戜滑娉ㄦ剰鐨勬槸鐩墠杩欎釜鏀跨瓥鐨勫疄鏂借寖鍥存槸鏈夐檺瀹氱殑锛屽寳浜佷笂娴枫佸箍宸炪佸崡浜佸帵闂ㄣ佹澀宸炪佹姹夈佹矆闃炽佸悎鑲ャ侀儜宸炪佹垚閮姐佷經灞便佽倗搴嗘槸13涓鎵璇曠偣鍦板尯锛岃绛夊埌杩欎簺璇曠偣鍦板尯鐨勬垚鍔熺粡楠岃鎬荤粨鍑烘潵涔嬪悗锛屾墠浼氭參鎱㈡帹骞垮埌鍏ㄥ浗鍚勫湴銆傞偅涔堬紝闆嗕綋鍦熷湴寤虹璧鎴挎剰鍛崇潃浠涔堝憿锛熼鍏堟剰鍛崇潃鍐滄皯鏈夐挶璧氫簡锛岀壒鍒槸...
曲品18613803169： 绛旓細缁т節閮ㄩ棬鍚姩12涓鍩庡競绉熻祦鏀归潻璇曠偣鍚庯紝鍥藉湡璧勬簮閮ㄣ佷綇鎴垮煄涔″缓璁鹃儴鍐嶇‘瀹氬寳涓婂箍绛13涓煄甯傚紑灞曞埄鐢闆嗕綋寤鸿鐢ㄥ湴寤鸿绉熻祦浣忔埧璇曠偣锛闆嗕綋鐢ㄥ湴鍒囧叆绉熻祦甯傚満锛屽垰闇婊¤冻娓犻亾鏇村鍏冦傛姤閬撶О锛屾寜浼犵粺鐨勫眳浣忔潈鐩婃惌閰嶆満鍒跺拰缃笟灞呬綇鐞嗗康锛岀湡姝ｇ殑绉熻祦闇姹傚彧鑳藉瓨鍦ㄤ簬绗竴涓兢浣撲箣涓紝浣滀负杩囨浮鎬х殑鍩庡競灞呬綇鏂瑰紡鑰屽瓨鍦紝鎴垮眿...
曲品18613803169： 绛旓細7鏈6鏃,鍏ㄥ浗棣栦釜闆嗕綋鍦熷湴绉熻祦浣忔埧椤圭洰,涓囩娉婂瘬鍖椾含鎴愬瀵洪」鐩紑涓氥 鎹繄鐐圭┖闂寸璧佷簡瑙,鍖椾含銆佷笂娴枫佹矆闃炽佸崡浜佹澀宸炪佸悎鑲ャ佸帵闂ㄣ侀儜宸炪佹姹夈佸箍宸炪佷經灞便佽倗搴嗐佹垚閮13涓煄甯備綔涓洪鎵光闆嗕綋鍦熷湴绉熻祦璇曠偣鍩庡競鈥濆潎宸插紑灞曞埄鐢闆嗕綋寤鸿鐢ㄥ湴寤鸿绉熻祦浣忔埧,澶氬湴椤圭洰姝ｅ湪鍔犵揣寤鸿涔嬩腑銆 // 涓鍙ヨ瘽鐐硅瘎 闆嗕綋鍦熷湴琛ョ墿涓氫緵...
曲品18613803169： 绛旓細浣滀负寤虹珛鈥滅鍞苟涓锯濅綇鎴夸綋绯讳腑鐨勪竴椤归噸瑕佹敼闈╋紝鍐滄潙闆嗕綋寤鸿鐢ㄥ湴寤鸿绉熻祦浣忔埧璇曠偣姝ｅ湪鍔犲ぇ鎺㈢储鍔涘害銆備綔涓哄叏鍥13涓瘯鐐逛箣涓锛屽寳浜競鍒2021骞达紝灏嗕緵搴斾竴鍗冨叕椤峰啘鏉闆嗕綋鍦熷湴鐢ㄤ簬绉熻祦浣忔埧銆傜洰鍓嶏紝鍖椾含甯傞儴鍒闆嗕綋鐢ㄥ湴宸叉壘鍒板悎浣滄柟骞舵垚鍔熺绾︼紝棰勮涓嶄箙鍚庡皢姝ｅ紡鍔ㄥ伐銆傚寳浜競瑙勫垝鍜屽浗鍦熻祫婧愮鐞嗗鍛樹細鑰曞湴淇濇姢澶勫闀垮叧鐖...
曲品18613803169： 绛旓細鏃堕殧涓骞村崐锛岀璧佷綇鎴垮張浼犳潵閲嶇娑堟伅銆傝嚜鐒惰祫婧愰儴瀹樼綉1鏈16鏃ユ秷鎭紝鍚屾剰绂忓窞銆佸崡鏄屻侀潚宀涖佹捣鍙ｃ佽吹闃崇瓑5涓鍩庡競鍒╃敤闆嗕綋寤鸿鐢ㄥ湴寤鸿绉熻祦浣忔埧銆傚湪姝や箣鍓嶏紝宸叉湁鍖呮嫭鍖椾含銆佷笂娴枫佹矆闃炽佸崡浜佹澀宸炪佸悎鑲ャ佸帵闂ㄣ侀儜宸炪佹姹夈佸箍宸炪佷經灞便佽倗搴嗗拰鎴愰兘鍦ㄥ唴鐨13涓煄甯傚紑灞曢泦浣撳缓璁剧敤鍦板缓璁剧璧佷綇鎴璇曠偣宸ヤ綔銆傞噸澶...
曲品18613803169： 绛旓細灏ゅ叾鏄2017骞达紝浣忓缓閮ㄧ瓑涔濋儴濮旇仈鍚堝彂甯冮氱煡锛岃〃绀哄皢閲囧彇鍩硅偛鏈烘瀯鍖栥佽妯″寲浣忔埧绉熻祦浼佷笟绛夊叿浣撴帾鏂戒互鈥滃姞蹇彂灞曚綇鎴跨璧佸競鍦衡濓紱浣忓缓閮ㄩ夊彇骞垮窞銆佹繁鍦崇瓑12涓煄甯備綔涓洪鎵瑰紑灞曚綇鎴绉熻祦璇曠偣鐨勪汉鍙ｅ噣娴佸叆鍩庡競锛涘師鍥藉湡璧勬簮閮ㄥ拰浣忓缓閮ㄨ仈鍚堝皢鍖椾含銆佷笂娴风瓑13涓煄甯傜‘瀹氫负寮灞曞埄鐢闆嗕綋寤鸿鐢ㄥ湴寤鸿绉熻祦浣忔埧璇曠偣鍩庡競銆傚湪鏀跨瓥...
曲品18613803169： 绛旓細鎵跨鐨闆嗕綋绉熻祦浣忔埧锛屼笉寰楄浆绉熴傛帰绱㈠缓绔嬬閲戝舰鎴愩佺洃娴嬨佹寚瀵笺佺洃鐫ｆ満鍒讹紝闃叉绉熼噾寮傚父娉㈠姩锛岀淮鎶ゅ競鍦哄钩绋宠繍琛屻 鍒╃敤闆嗕綋寤鸿鐢ㄥ湴寤鸿绉熻祦浣忔埧涔熸槸涓绉嶆柊鐨勫皾璇曪紝浣嗘槸鐩墠鐜版湁鏂规杩樻槸绾查鎬у拰鏂瑰悜鎬ф枃浠讹紝涓嶅叿澶囪惤鍦板疄鏂界殑钀藉湴鏉′欢锛屾湭鏉ヨ繕闇璇曠偣鍩庡競缁撳悎瀹為檯鎯呭喌钀藉湴鍏蜂綋缁嗗垯銆 鏈変粈涔堢敤锛 杩戝勾鏉ワ紝...
曲品18613803169： 绛旓細闆嗕綋鍦熷湴鍙鏉戝浼氬悓鎰忥紝鍙互鑷娴佽浆銆傚浗鏈夊湡鍦扮殑娴佽浆瑕佺粡杩囧浗鍦熷眬澶囨锛屽彉鏇寸櫥璁般傦紙1锛夐泦浣撳湡鍦 鎵鏈夎咃細鐢卞啘鏉戞潙姘戞瀯鎴愮殑鍐滀笟闆嗕綋缁忔祹缁勭粐鎵鏈夌殑鍐滄潙鍜鍩庡競閮婂尯鐨勫湡鍦般傚湪姝ょ被鍦熷湴涓婄妞嶇殑鍐滀綔鐗┿佸缓閫犵殑寤虹瓚鐗╃瓑锛屼负闆嗕綋鍦熷湴闄勭潃鐗┿備娇鐢ㄦ柟寮忥細鍒嗕负涓ょ锛屼粬鐢ㄤ笌鍥芥湁鍦熷湴绫讳技锛屽嵆灏嗕娇鐢ㄦ潈杞銆鍑虹锛...
曲品18613803169： 绛旓細澶嶇洏鏃堕棿绾匡紝瑕佷粠2015骞磋璧凤紝褰兼椂锛屾澗姹熷尯琚垪涓哄叏鍥戒汉澶ф巿鏉冪殑33涓啘鏉戦泦浣撶粡钀ユу缓璁剧敤鍦板叆甯璇曠偣鍖哄煙涔嬩竴锛2017骞达紝鑷劧璧勬簮閮紙鍘熷浗鍦熻祫婧愰儴锛夈佷綇寤洪儴鍗板彂銆婂埄鐢闆嗕綋寤鸿鐢ㄥ湴寤鸿绉熻祦浣忔埧璇曠偣鏂规銆嬶紝閫夊彇鍖椾含銆佷笂娴枫佸箍宸炪佹垚閮界瓑13搴鍩庡競寮灞曠浉鍏宠瘯鐐癸紱2018骞10鏈堬紝涓婃捣浠ュ叕寮鎸傜墝鏂瑰紡鍑鸿浜嗛瀹楀啘鏉...
曲品18613803169： 绛旓細鍓嶅嚑澶╁彂鐢熷湪澶у叴鐨勭伀鐏惧ぇ瀹舵棤涓嶄负椴滄椿鐨勫崄澶氭潯鐢熷懡鎯嬫儨锛屽氨鏄洜涓虹璧佷綇鎴垮お灏戞墠閫犳垚璁稿鍑虹鎴夸贡鏀瑰缓锛岄犳垚璁稿闅愭偅瀛樺湪銆傞偅涔堬紝鍥藉鏂拌繎鍑哄彴浜闆嗕綋鍦熷湴寤鸿绉熻祦浣忔埧璇曠偣锛屽湪涓浗璁稿澶у煄甯杩涜璇曠偣锛岄泦浣撳湡鍦板缓璁剧璧佷綇鎴挎斂绛栨庝箞鏍?涓嬮潰鎴戜滑鏉ヨ繘琛屼簡瑙ｃ傞泦浣撳湡鍦板缓璁剧璧佷綇鎴挎斂绛栵紝鏀跨瓥璁捐鐨勪紭鍔挎槸鏄捐屾槗...
